Mercado imobiliário de São Paulo deve desacelerar e manter estabilidade em 2026
Secovi-SP prevê ano de ritmo mais moderado após forte expansão em 2025, com atenção aos juros e ao estoque elevado de imóveis
247 -O mercado imobiliário residencial da cidade de São Paulo deve atravessar 2026 com desempenho mais contido após um ano de forte expansão. A avaliação é do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), que projeta estabilidade nos lançamentos e nas vendas ao longo deste ano, na média, depois de um crescimento expressivo registrado em 2025.
As estimativas foram apresentadas em levantamento divulgado nesta quinta-feira (5) e publicado pela Broadcast, agência de notícias do Grupo Estado. Segundo a entidade, o cenário para 2026 dependerá principalmente do comportamento da taxa de juros e do ritmo de concessão de crédito imobiliário, fatores considerados decisivos tanto para compradores quanto para construtoras.
Juros e calendário político entram no radar do setor
O Secovi-SP avalia que, embora haja expectativa de redução da taxa básica, o patamar ainda deve permanecer elevado, o que tende a limitar o avanço do mercado ao longo do ano. Além disso, o setor também considera que fatores como Copa do Mundo, feriados prolongados e eleições podem influenciar o ritmo de negócios.
Para o segmento do Minha Casa Minha Vida (MCMV), a entidade prevê estabilidade ou crescimento de até 5% em 2026, em linha com a ampliação do orçamento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) voltado ao financiamento habitacional neste ano.
Já no mercado de médio e alto padrão, a projeção indica variação restrita, com oscilação entre queda de 2% e alta de 2%. Nesse caso, o desempenho depende principalmente do custo do crédito bancário, essencial tanto para aquisição quanto para construção de moradias.
Estoque de imóveis atinge nível recorde, mas setor minimiza impacto
O levantamento também mostra que o estoque de imóveis residenciais não vendidos na capital paulista alcançou níveis recordes. Mesmo assim, o Secovi-SP sustenta que o volume acumulado não representa, neste momento, um problema para o setor, já que a maior parte das unidades ainda está em construção ou na planta, o que amplia o prazo para comercialização.
A pesquisa aponta que apenas 1% do estoque corresponde a imóveis prontos, que geram custos adicionais de manutenção e condomínio. Atualmente, 47% das unidades estão em obras e 51% permanecem na planta.
Lançamentos crescem 34% em 2025 e vendas sobem 9%
Os dados indicam que 2025 foi marcado por expansão expressiva do mercado imobiliário em São Paulo. Os lançamentos de imóveis residenciais subiram 34% na comparação com 2024, totalizando 139,7 mil unidades. As vendas cresceram 9%, chegando a 113 mil unidades.
Com isso, 26,7 mil apartamentos lançados no ano não foram vendidos no mesmo período. Esse descompasso impulsionou o avanço do estoque em 40,3% em um ano, atingindo 85,2 mil unidades.
A velocidade de vendas média, indicador que mede a proporção de unidades vendidas em relação ao estoque disponível, ficou em 12,3% em 2025, recuo de 0,9 ponto percentual frente a 2024.
O Secovi-SP reconhece que o setor vem sentindo o impacto de juros elevados há cerca de dois a três anos, o que reduz a margem para novos ciclos de crescimento acelerado e reforça a expectativa de estabilização.
Segmento entre R$ 700 mil e R$ 2,1 milhões perde liquidez
A pesquisa aponta ainda que a queda na velocidade de vendas foi puxada principalmente pelos imóveis com valores entre R$ 700 mil e R$ 2,1 milhões. Esse grupo foi mais atingido pela dificuldade de financiamento em um cenário de juros altos, o que reduziu a liquidez em comparação com outras faixas do mercado.
Eleição presidencial preocupa empresários do setor
Outro fator que entrou no radar do setor imobiliário é o cenário político. O Secovi-SP avalia que a eleição presidencial pode influenciar diretamente a confiança do mercado, especialmente em relação à condução das contas públicas e ao debate sobre segurança, que impacta o cotidiano urbano e o ambiente econômico.
Minha Casa Minha Vida segue como motor do mercado
O programa Minha Casa Minha Vida permanece como principal motor do mercado imobiliário paulistano, respondendo por mais da metade das transações. Em 2025, os lançamentos dentro do programa cresceram 30%, atingindo 85,3 mil unidades, o equivalente a 61% do total.
As vendas no MCMV subiram 25%, somando 72 mil unidades, o que representa 63,7% do volume negociado na cidade. O preço médio dos imóveis vendidos dentro do programa em São Paulo foi de R$ 265,5 mil no ano passado.
Esse segmento também lidera o estoque: os imóveis do MCMV representam 55% das unidades disponíveis, totalizando 46,4 mil unidades, alta de 42,7%. No ritmo atual de vendas, o volume seria suficiente para cerca de oito meses de demanda.
Médio e alto padrão cresce em lançamentos, mas vendas caem
No mercado de médio e alto padrão, os lançamentos avançaram 41% em 2025, alcançando 54,3 mil unidades. As vendas, porém, caíram 11%, totalizando 40,9 mil unidades.
Nesse segmento, o valor médio dos imóveis foi de R$ 1,1 milhão. O estoque chegou a 38,8 mil unidades, crescimento de 38,5% em um ano, volume equivalente a cerca de onze meses de vendas no ritmo atual.
Com projeções mais moderadas para 2026, o mercado imobiliário de São Paulo inicia o ano buscando equilibrar expansão, crédito e redução gradual do estoque, em um ambiente ainda condicionado pelo comportamento dos juros e pelas incertezas do cenário político e econômico.
